Prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Zdenka Klapalová má na Praze ráda atmosféru historického centra, oblast podél řeky i výhledy, jež nabízí řada známých míst i nových staveb. V prvním rozhovoru z dvacetidílného seriálu LN a ARTN o budoucnosti Prahy konstatuje: „Pokud se podíváme na úspěšná města okolo nás, jako je Lipsko nebo Vídeň, byl vždy jejich rozvoj dán dobrou spoluprací soukromé a veřejné sféry a širokou podporou obyvatel.“


LN: Vídeň jako úspěšně se rozvíjející město asi nikoho nepřekvapí, ale proč podle vás i Lipsko?

Lipsko udělalo ohromný skok. Z šedivého města se stalo pulzující metropolí. Je to město s dobrou adresou, pro mladé i seniory a přátelské k rodinám. V centru vznikla pěší zóna. Krédem města je, že pokud se rozvíjí nový projekt, musí být o něj zájem a především musí být rychle schválen.

Vedení Lipska se zaměřuje na dostatek bytů a pozemků pro výstavbu na zajištění kvalitní infrastruktury. Před 25 lety bylo Lipsko v rozkladu. Poté dostalo velkou podporu a vybudovalo nové letiště, nádraží či moderní výstavní halu. Lipsko nyní figuruje na žebříčku měst Top 10 Must See. Žije, má šarm.

LN: Co je příčinou úspěchu Lipska?

Úspěch je spojen se silnými osobnostmi města, se silnými primátory. V čele Lipska stáli dva primátoři s vizí, každý z nich byl na tomto postu osm let, což je doba, za kterou už lze něco vybudovat. K tomu, aby bylo možné něco dokončit, ať v soukromé, nebo veřejné sféře, je třeba čas a stabilita. Za dva roky se nestihne nic.

Vídeň je stejným příkladem jako Lipsko. I tam byl jeden starosta na tomto postu několik volebních období za sebou. To už lze nějaký projekt naplánovat, provést a uvést v život. Podmínkou prosperujícího města je rovněž zapojení občanů a spolupráce se soukromou sférou. Je nutné zjistit, co lidé chtějí, a využít potenciál soukromé sféry, protože bez její aktivity a spolupráce s ní nelze budovat nic.

LN: Ví vedení Prahy, co její obyvatelé chtějí?

Současná primátorka Adriana Krnáčová, jak pozoruji její kroky, názor má. Naslouchá. Vidím snahu města zjistit, co si obyvatelé přejí a potřebují. Vedení si nechalo udělat i rozsáhlé dotazníkové šetření, schází se s odbornou veřejností a zpětnou vazbou disponuje. Vnímám a oceňuji i mnohem lepší komunikaci se soukromou sférou než dříve.

Zdenka Klapalová | Zdroj: LN

Zdenka Klapalová | Zdroj: LN

LN: Ve veřejnosti převládají negativní názory na developery. Čím je to dáno?

Je třeba říci, že některé developerské projekty ze začátku devadesátých let se nepovedly. Developeři proto získali určitou nálepku a těžko se jí zbavují. Na druhou stranu je třeba vidět, že developeři, kteří stavěli takto necitlivě, již na trhu přestali působit. Zůstala skupina velkých silných společností, které mají dlouhodobý koncept a zájem něco hodnotného vytvořit.

Je na čase přestat vnímat developery jako někoho, kdo je na druhé straně, ale začít je brát jako partnery pro budování města. Zkušení stavitelé si uvědomují, že jejich projekty budou úspěšné, jen pokud budou žít a pokud je veřejnost pozitivně přijme. Tím se dostáváme k termínu veřejný prostor. Právě na takových místech se mohou lidé potkávat, vytváří se tam podmínky a atmosféra pro společenský život.

LN: Dříve poptávka po veřejném prostoru nebyla?

Dříve se lidé uzavírali ve svém soukromém prostoru, ve svém bytě a veškerý volný čas se snažili trávit na chalupě. To bylo specifikum Prahy, lidé se realizovali mimo město. Jak se však Praha rozrůstá, není už technicky možné, aby se všichni obyvatelé zvedli a každý pátek odjeli z Prahy a v neděli se vraceli. S růstem města sílí nutnost, aby lidé část volného času trávili v něm a aby jej tam trávili rádi. K tomu je třeba plocha, kde se „něco“ může odehrávat.

Za zdařilý projekt s veřejným prostorem mohu uvést bytový komplex Finepu ve Stodůlkách, kancelářský projekt Penty Florentinum, Czech Photo Centre Trigemy nebo revitalizovaný komplex Waltrovka. Dalším povedeným projektem je Futurama na Invalidovně společnosti Immorent. Všechny tyto projekty Prahu rozvíjejí, vedle bytů nebo kanceláří je jejich součástí prostranství, na kterých mohou lidé trávit volný čas, odpočívat a cítit se dobře. Nejsou nuceni každý víkend opustit Prahu a tím zatěžovat dopravní infrastrukturu.

LN: O developerských projektech se nejčastěji hovoří v souvislosti s architekturou. Nezdůrazňuje se ale tolik, zda je, či není jejich součástí veřejný prostor. Přitom ten je pro obyvatele přinejmenším stejně důležitý.

Ke každé metropoli patří ikonické stavby. Je dobře, že Praha má Tančící dům. Developer Serge Borenstein přivedl do Karlína významného architekta Ricarda Bofilla, čímž odstartoval fantastický rozvoj celé městské čtvrti. Je určitě velkým přínosem, že natolik složitý projekt, jako je revitalizace Masarykova nádraží, zpracovává ateliér Zahy Hadid.

Vnímám význam a hodnotu architektury, pokud architekt přijde s kreativním a inovativním řešením. S veřejným prostorem souvisí rovněž veřejné stavby, jako je knihovna, koncertní síň či muzeum. Ty do města patří a obohacují ho. Jsou součástí veřejného prostoru, protože i v těchto objektech lze trávit volný čas. A měly by mít odpovídající estetickou kvalitu. Tady je na místě architektonická soutěž a výběr odvážného nadčasového řešení.

LN: Do jejich výstavby se ale musí zapojit město, protože sami developeři tyto stavby nenaplánují a nepostaví.

To je pravda. Domnívám se, že vedení města má touhu a vizi takové stavby připravit. Fandím tomu. Na druhou stranu developeři narážejí v souvislosti s veřejným prostorem na problém, kdo se o něj bude po dokončení projektu starat. Developeři postaví náměstí, osadí stromy, dají tam lavičky. Rádi by takový prostor někomu předali. Ale zjišťují, že k tomu chybí vůle.

S péčí o takovou plochu jsou spojeny náklady, které však nikdo nechce nést. Pokud strategický plán města předpokládá, že v Praze bude více zeleně, vyrostou nová stromořadí, developeři to rádi splní, protože pak budou jejich projekty krásnější a atraktivnější. Musejí mít ale možnost to někomu předat. Není možné očekávat, že pronajmou kanceláře, prodají byty a zůstane jim na starost park s mobiliářem.

LN: Je Praha dostatečně zeleným městem?

Myslím, že ano. Líbí se mi záměr Vídně zeleň integrovat. To v Praze není. Když chcete jít z bodu A do bodu B, není možné procházet zelení. Ve Vídni se snaží, aby vznikaly zelené pásy, zelené koridory, v nichž se lze pohybovat na kole nebo pěšky. Domnívám se, že se zatím Praze nepodařilo příliš omezit dopravu, což jí škodí. Naopak by prospělo, kdyby zde bylo více souvislých a vzájemně navazujících zelených ploch a klidových pěších zón.

LN: Praha je známá historickou architekturou a unikátním historickým jádrem. Jak by měla optimálně fungovat symbióza staré architektury a nových developerských projektů?

To je složitá otázka. Myslím, že každý paušální nebo fundamentalistický pohled je špatný. Nové projekty by se měly řešit případ od případu. Je to otázka kvalitní a citlivé architektury. Přemýšlivý architekt s osvíceným developerem mohou vytvořit něco nového a krásného i v rámci původní historické zástavby.

Na druhou stranu někdo staví na zelené louce a vznikne projekt, který lze označit za zmařenou příležitost. Město musí žít, není to skanzen. Je to otázka komunikace a musejí se najít řešení, jak rozvíjet historickou část Prahy. Zároveň však rozvoj nesmí poškodit kouzlo jejího historického jádra.

LN: Patří do Prahy výškové budovy?

Když se podíváme na hustotu osídlení Prahy a jiných evropských metropolí, Praha má nejnižší hustotu. Existují dvě varianty. První je, že bude expandovat do šířky. Pak však nastává problém s infrastrukturou, protože se všichni z okraje našeho hlavního města budou přesouvat do centra.

Nevím, jestli na to bude Praha připravena, zatím tomu tak není. Druhou možností je, že připustíme, aby v některých lokalitách stály výškové stavby. Nemohou stát všude, ale územní plán by měl definovat oblasti, kde by mohly být a kam patří.

LN: Současným trendem se staly revitalizace starých průmyslových areálů. Jak to hodnotíte?

Vezměte si například bývalou Waltrovku. Namísto ekologicky zatížené a uzavřené lokality vznikne nová čtvrť. Něco podobného budoval Finep na Harfě. Central Group koupil na Ruzyni skladový areál a má dlouhodobou vizi, že na jeho místě vybuduje novou čtvrť. To je ideální přístup, protože developeři neexpandují se svými projekty do polí.

LN: Čím je dané, že skoro každý týden je oznámena další akvizice nějakého bývalého průmyslového areálu?

V Praze je již poměrně málo volných pozemků, které by byly vhodné pro výstavbu. Město by mělo mít zájem o rozvoj brownfieldů. Mělo by mít zájem, aby na místě něčeho, co již dosloužilo, vzniklo něco jiného, co bude sloužit dál. Navíc často jde o lokality s existující funkční infrastrukturou.

LN: Co pociťujete jako největší současný problém Prahy?

Je to doprava. Společnost Knight Frank každý rok vydává studii Global Cities, jež se vždy zaměřuje na nějakou oblast. V roce 2015 jsme se věnovali infrastruktuře ve městech. Říkáme, že infrastruktura je kriticky důležitá, protože umožňuje sociální a ekonomické fungování města. Ve studii jsou zmíněny dvě stavby – Crossrail v Londýně a Paris– Grand Express.

Fascinuje, za jak krátkou dobu byli v obou městech schopní provést takové komplikované stavby. Cílem těchto projektů je fungující veřejná doprava, aby metropole nebyly zahlceny auty. Myslím, že v tom je Praha pozadu. Nevybavuji si žádnou jinou metropoli, ve které by nebyla vyřešena veřejná doprava na letiště. Nemáme dokončen vnější ani vnitřní okruh, chybí záchytná parkoviště.

Kateřina Menzelová
redaktorka LN